Jaarlijks worden veel verhuurders van een huurwoning geconfronteerd met huurders die hun huur niet betalen of voor overlast zorgen, soms terecht en soms onterecht. Wij als advocaten in het huurrecht zien in de praktijk dat veel mensen denken dat een huurovereenkomst al met een kleine huurachterstand of een enkele overlastmelding kan worden ontbonden. Echter, in veel gevallen is voor het ontbinden van een huurovereenkomst meer nodig dan dat. In dit artikel wordt daarom uitgelegd wanneer er voldoende reden is om de huurovereenkomst van een woning te ontbinden als gevolg een huurachterstand of overlastmeldingen.
Goed huurder
Allereerst dient te worden opgemerkt dat een huurder zich volgens de wet altijd als ‘goed huurder’ dient te gedragen. Dit houdt onder andere in dat de huurder op tijd de huur betaalt en niet voor overlast zorgt.
De rechter
Als een verhuurder van plan is om actie te ondernemen vanwege een huurachterstand of voortdurende overlast, dan moet hij eerst zelf de nodige stappen ondernemen. Dit zal later nader worden toegelicht.
Indien de verhuurder zelf het nodige heeft geprobeerd en er niet in is geslaagd om de overlast of betalingsachterstand te verhelpen, dan is ontbinding van de huurovereenkomst een mogelijke optie. Helaas kan een verhuurder niet zelf een huurovereenkomst ontbinden. De wet zegt namelijk dat de ontbinding van een huurovereenkomst moet worden gedaan door de rechter. De rechter zal pas overgaan tot ontbinding als voldoende aannemelijk is gemaakt dat er daadwerkelijk sprake is van overlast of een huurachterstand.
De huurder heeft een huurachterstand
Het hebben van een huurachterstand kan voor de verhuurder reden zijn om de huurovereenkomst te laten ontbinden. Wel moet de verhuurder eerst de huurder een brief sturen. In die brief moet de verhuurder aangeven dat er een huurachterstand is en dat de huur vóór een bepaalde datum moet zijn betaald, omdat hij anders de huurovereenkomst gaat laten ontbinden door de rechter. Indien de huurder ook na die aanmaning de huur niet heeft betaald, dan kan de verhuurder aan de rechter vragen om de huurovereenkomst te ontbinden.
Met slechts één maand huurachterstand zal een rechter in de meeste gevallen de huurovereenkomst niet ontbinden. In de praktijk is namelijk te zien dat een rechter als hoofdregel pas overgaat tot ontbinding na een huurachterstand van drie maanden of meer. Als kanttekening mag de rechter volgens de wet afwijken van de hoofdregel indien de ontbinding wegens bijzondere omstandigheden niet gerechtvaardigd zou zijn.
De huurder veroorzaakt overlast
Wij als advocaten in het huurrecht krijgen ook regelmatig de vraag van omwonenden en verhuurders welke juridische stappen er zijn te nemen tegen een huurder die voor overlast zorgt. Eén van de mogelijkheden in zo’n geval is ontbinding van de huurovereenkomst. In veel huurovereenkomsten is namelijk opgenomen dat een huurder geen overlast mag veroorzaken. Indien een huurder toch overlast veroorzaakt, dan handelt hij niet conform het gedrag van een ‘goed huurder’.
Overlast van een huurder kan zich uiten op meerdere manieren. In veel gevallen gaat het om geluidsoverlast van de buren. Toch is in de praktijk ook te zien dat veel overlast wordt ervaren door huurders die verslaafd zijn aan drank en/of drugs, of voor stankoverlast zorgen. Een meer drastischere vorm van overlast is een huurder die bijvoorbeeld zijn buurman (heeft) bedreigd of mishandeld. Het begrip ‘overlast’ wordt dus vrij breed gehanteerd en dient vooral te worden ingevuld aan de hand van de feiten en omstandigheden.
Indien er daadwerkelijk sprake is van overlast van een huurder en een verhuurder wil om die reden de huurovereenkomst laten ontbinden door de rechter, dan is dossiervorming van groot belang. De verhuurder moet namelijk goed inzichtelijk maken waaruit de overlast bestaat. Een dossier bestaat in veel gevallen uit klachten van omwonenden, foto’s en/of video’s, processen-verbaal van de politie of andere bewijzen.
Naast dossiervorming is het ook van belang dat de verhuurder heeft geprobeerd om de overlast van de huurder te doen stoppen. Indien blijkt dat de pogingen tot het stoppen van de overlast geen effect hebben gehad, dan kan de verhuurder zich tot de rechter wenden en vragen om ontbinding van de huurovereenkomst.
Of de rechter de ontbinding van de huurovereenkomst ook daadwerkelijk zal uitvoeren is dus vooral afhankelijk van het dossier en de verrichte pogingen tot het stoppen van de overlast. Indien de overlast voldoende aannemelijk is gemaakt, dan zal de rechter in veel gevallen de huurovereenkomst ontbinden.
Is uw verhuurder van plan om de huurovereenkomst te ontbinden?
Bent u huurder van een huurwoning en is uw verhuurder van plan om de huurovereenkomst te ontbinden vanwege een huurachterstand of overlast? Wij van Willems van Bladel Advocaten kunnen u bijstaan voorafgaand en gedurende een procedure die ziet op de ontbinding van de huurovereenkomst. U kunt altijd geheel vrijblijvend contact met ons opnemen. Daarnaast kunnen wij u bijstaan op basis van gesubsidieerde rechtsbijstand (pro deo) indien u daarvoor in aanmerking komt.
Heeft u een huurder die voor overlast zorgt of een huurachterstand heeft?
U kunt als verhuurder geheel vrijblijvend contact met ons opnemen indien zich in uw huurwoning een huurder bevindt die overlast veroorzaakt of een huurachterstand heeft. Onze in huurrecht gespecialiseerde advocaten kunnen u adviseren en bijstaan in het laten ontbinden van een huurovereenkomst.
